【移民亚洲‧日本】疫情之下，日本房产还有投资价值么？

今年，大家似乎开始真正理解,什么叫“人类命运共同体”，国内终于度过了至暗时刻，新型冠状病毒肺炎疫情却在海外愈演愈烈。

东京奥组委和日本政府正考虑“简化”奥运会举办制度，缩小奥运会规模，以规避赛事被迫取消的风险。

这让国内的投资者不由得恐慌，这次疫情对于日本房产市场是否有影响？

接下来跟同瑞麦地产（RE/MAX)日本公司了解下日本房产市场实际情况。

瑞麦地产（RE/MAX)—全球规模最大、成交额最多的房地产经纪集团。

首先我们不得不明确一点，短期来讲，疫情对日本房产市场确实有不利影响，这是肯定的。

由于受到疫情冲击，游客持续减少导致日本旅游业遭受巨大冲击。日本各地的民宿、酒店的大量订单被接连取消。有民宿称，自日本发布限制入境政策以来，预定量减少了8成。甚至有日本64年的老牌民宿宣布破产，其严重性可想而知。

那么未来日本房产的投资前景如何呢？房产投资是一项长期投资，房地产领域的一个规律性论断——短期看政策、中期看货币、长期看人口。

我们从这三点出发，来分析一下【疫情对日本房产市场会产生哪些影响？】

01短期政策走向

从现阶段来看，确实不容乐观。

自从钻石公主号邮轮事件，日本民众就对安倍政府的不作为有所诟病，安倍政府的支持率也首次大跌。

甚至日本国近期出台的“限制中国、韩国人入境，入境者将在指定区域隔离14天”的签证禁令，也遭到媒体质疑，甚至有评论家认为这一举措枉顾日本经济。加之外界对疫情影响奥运会的种种猜测，现阶段的日本也是人心惶惶。

日本应对新冠的做法，是其国情决定的。他们没有办法像中国一样硬核抗疫，日本每件事情都要讲人权、讲法制，不能强制国民做检测，每件事都要有法可依，也会让抗疫的过程变得缓慢。

新冠只是短暂事件，日本房产是否具有长期投资价值，日本房产市场的政策变动，中日关系是否向好，才应该是投资者们真正应该关心的。

日本房产市场开放性强，购房政策宽松，无法律法规限制外国人在日本购房购地，我们国内的投资者在投资日本房产后也可以享受同日本人一样的房屋永久居住权和土地使用权。

02中期看货币

日元是国际上公认的避险货币。每当有贸易紧张和经济不确定的局势发生，避险资产便会出现上涨，哪怕是在疫情面前也同理。

2008年金融危机，日元上涨20%

2010年欧债危机，日元兑欧元大涨10%

2020年3月9日，受美联储紧急降息影响，日元兑人民币汇率涨破6.8

日元汇率上涨直接拉动房产增值，收到的房租现金流也会更多，购置日本房产配置日元资产，是一种有效的避险理财方式。

日元成为避险货币的原因主要有两个：一方面，日元自由流通，外汇储备规模较大，其经济实力也为日元币值稳定提供了基础。另一方面，日本长时间的低利率环境导致日元成为国际套息交易中的主要融资货币。如果他国货币发生大幅降息，会引起大量的套期交易从而进一步使得货币大幅贬值，一种货币在大幅贬值的情况下自然是不能成为避险资产的。而日元自身利率非常低，日元突发贬值的概率就很小。在这一条件下，日元就可以成为避险资产。日元汇率上涨拉动房子增值，你收到的房租也就是现金流，兑换成人民币后流到到你口袋里自然也就多了。

03长期看人口

投资房产的第一要义是流动性，也就是在投资买房的时候，就要考虑几年后卖的问题，所以投资长期来看，要看人口流入以及城市的经济情况。根据日网数据统计，截至2019年1月1日，东京总人口约为1385万人，比2018年同期增长了近10万人，实现了长达23年的连续增长。虽然日本正处于老龄化，但是由于地方人口不断涌入大城市，住宅又是生活中不可缺少的一部分，这种趋势，就保证了东京大阪等大都市房价和租金的稳定性。

【日本房产实现资产保值增值】

01日本房价稳涨不断

根据东日本不动产流通机构的统计数据显示，在疫情最为严重的2月份，东京二手房成交单价上涨2.8%，房产价格大致在54.76万日元/平米（约为3.6万人民币）。

日本经济发达，法律健全，房价无水分，持续稳步上升。在危机面前，房产市场最为抗跌。人们投资房产大多考虑的是长远投资，投资者不会因为危机来临马上卖掉，只要需求充足，整个市场就能保持稳定，投资者们也不会因为短期波动而担心。

日本房产为永久产权，永久产权的最大优势就是通过长期持有，在经济发展红利与房价增长中使自己实现收益最大化。 

02日本房产前景乐观

有关数据显示，日本高GDP区域的房产，房屋出租率可达90%或以上，收益回报有保障。

以东京住宅为例，东京住宅价格相当于北京的7成左右，投资成本较低且回报率相对稳定，不算房屋升值率，东京的长租回报比基本在5-6%之间，短租回报率稳定在7-8%之间。而对于地段较好的民宿，可以达到10%的收益。

日本房产的高含金量还体现在它的市场前景，日本国际化程度高，是热门的旅行、移居、留学城市。此外，奥运会、世博会、G20、梦洲赌城等国际项目齐聚日本，都将推动日本房产的保值增值。

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