RE/MAX瑞麦地产：近两年，葡萄牙滨海房地产市场状况如何？

住在海边是许多葡萄牙人和外国人的梦想。充分享受海水、沙滩、日落和大海带来的平静，是许多家庭在海边买房子的原因。在葡萄牙，自从疫情以来，对海边房屋的需求加剧，特别是因为拥有更多空间和与自然和谐相处的生活变得更有价值。这一趋势导致葡萄牙大多数沿海城市的待售房屋供应量下降——在分析的54个城市中，有50个城市的待售房屋数量下降。

但是对海滨别墅的最大需求集中在哪里呢?哪里的房价更低？哪里更高?

对于那些想要生活在海边的人来说，葡萄牙一直是一个极具吸引力的国家，它提供了广阔的海岸线，也几乎可以满足所有口味和预算。

在疫情的第一阶段，与所有市场一样，对葡萄牙海滨别墅的需求也下降了。但它很快就回来了——远程工作（全方位或混合式）极大地推动了这一市场——目前，这一市场的水平甚至高于大流行前的水平。

idealista/news的其他房地产专家也证实了这一点：“近年来对海滨别墅的需求有所增加，这种流行病进一步刺激了对此类住宅的需求。”

对海滨别墅的需求哪里最大？ 

整个葡萄牙海岸被国际公认为拥有欧洲最具吸引力的海滩之一。葡萄牙海岸吸引了从北到南的家庭购买海滨别墅，火爆的有阿尔加维、里斯本和卡斯卡伊斯等地区。

阿尔加维是海滨别墅的“核心”市场。IAD葡萄牙首席执行官表示，在葡萄牙南部的这个地区，需求“相对稳定”，表明这个市场“相当好”地经受住了大流行和英国退欧的影响。在阿尔加维，“需求比去年增长了30%，”JLL表示。 

idealista/data的数据证实，阿尔加维的住房需求正在上升，7个沿海城市占据了Top10，比如Loulé，该地区的需求在2021年5月至2022年5月期间增长了94.2%。数据还显示，属于中部地区的两个城市的兴趣增加最多:在Murtosa (阿维罗地区)，需求增加了114.7%，在莱里亚增加了62%。

IAD葡萄牙首席执行官 Alfredo Valente表示，里斯本地区也经历了“强劲的需求”，但现在我们注意到投资者的情况发生了变化。对中心修复房屋的需求减少了，对更偏远地区的吸引力增加了。在靠近首都和其他城市的地区，如Comporta、Praia Grande和Ericeira，对海滨别墅的需求都有所增加。

在里斯本大都会区，Porta da Frente Christie ' s的总经理Rafael Ascenso强调了卡斯卡伊斯对海滨别墅的高需求。这个城市“提供了一种面向户外的生活，不仅是海滩，还有山脉、高尔夫、水上运动”。它距离里斯本的大都会环境仅30分钟，这是“一种真正的奢侈和独特的体验”。除了卡斯卡伊斯之外，Rafael Ascenso在声明中还说，Sintra、Azenhas do mar、Praia das Maçãs和Colares等靠近海滩和山脉的地方的疫情爆发后，对海滩住房的需求也有所增加。

Alfredo Valente透露，葡萄牙北部的海岸可能是保守得最好的秘密。葡萄牙iad负责人表示，北部地区“通常作为葡萄牙家庭的第二居所而备受追捧，现在向外国需求开放”。葡萄牙海岸北部海滩的数量和质量吸引了很多家庭购买房屋，在距离海滩3公里的所有城市，对海边房屋的需求都在增加。具体来说，Vila Nova de Gaia的沿海地区，特别是Canidelo、Granja和Miramar，这些地区在全国都有很大的需求。

但是，分析的54个海滨城市中，有9个城市的购房需求下降，其中3个位于北部地区。在Esposende（布拉加区），与去年同期相比，住房需求下降了近32%。在Vila do Conde（波尔图），下降了13.2%，在Caminha（Viana do Castelo），下降了7.9%。

谁在葡萄牙的海滩上买房子？ 

葡萄牙本地和外国客户对海滨别墅的需求都在增加，如今，葡萄牙，尤其是它的海岸，是世界各地客户感兴趣的目标。

疫情给房地产市场造成的另一个变化与国际需求有关：葡萄牙接收了越来越多的数字游牧民。“现在有许多数字游牧民选择在葡萄牙远程工作，无论是为了生活质量，甚至是为了房地产的竞争性价格。远程工作模式的普及推动了家庭和个人对海滨别墅作为永久居住地的需求，”Porta da Frente Christie's的总经理表示。

仲量联行(JLL)的Patrícia Barão解释说，对于外国人来说，“一部分人选择搬到海滩别墅生活，另一部分人则分开：他们在海滨别墅度过美好的季节，其余的月份则在城市中心度过。”

但是哪个国家最喜欢葡萄牙的海滨别墅呢?

西班牙人

法国人

巴西人

美国人

英国人

德国人

北欧人

在里斯本大都会区，海滩上的房子“主要是为了居住而购买的”。投资人搬到葡萄牙，要么是出于职业原因，要么是退休，要么是因为他们想要更安全、更和平、气候更好的生活。葡萄牙拥有高质量的基础设施，如医疗机构或国际学校，这一事实也使许多家庭来葡萄牙生活。在里斯本，巴西人、英国人和美国人是需求的三大输出国。

在北部地区，来自巴西、法国和美国等国家的“国际客户的需求量很大”。他强调，尽管在疫情期间需求下降，但“一些国际客户在波尔图寻找住房，包括住房和投资的回归”已经很明显。

什么样的海滨别墅最受欢迎？

最受买家追捧的海滨别墅可能差别很大。根据JLL的说法，一般来说，“需求主要集中在能看到海景的别墅或公寓”，他说，“业主寻找实用的房屋、开放式厨房和户外空间”。而且类型也各不相同：人们对有更多房间的别墅、公寓甚至只有一个房间的工作室都有需求。

在这些住宅中，户外空间是不可缺少的。通常，那些寻找海滨住宅的人渴望拥有户外空间的房子，通常是供家庭使用的，因此首选的类型是T3和T4”；那些寻找投资房地产的人倾向于选择较小的类型，更容易赚钱。

就里斯本地区而言，别墅和公寓的需求量都很大，通常在 T3 以上的较大类型中。私人公寓和独立式住宅的需求量都很大，这在很大程度上取决于每位客户喜欢的生活方式。

而在北部地区，对海滩别墅的需求是“Foz do Douro、Miramar或Granja等地区的T4或T5别墅”。就公寓而言，在Canidelo和Matosinhos等地区，最受欢迎的类型是T3到T5。

哪些城市拥有最昂贵的海滨别墅？哪些更便宜？

数据显示，在2021 年 5 月至 2022 年 5 月期间，在所分析的 54 个城市中，有 50 个城市的可供购买的房屋供应量下降（占总数的 93%）。Loulé (-43.1%)、Portimão (-43%)、Oeiras (-42.3%) 和 Mafra (-41.3%) 的跌幅最大。看到房屋供应增加的城市是 Esposende (+27.7%)、Sines (+18.2%)、Ovar (+1%) 和 Alcácer do Sal (+0.7%)。

1.48个城市沿海待售房屋价值上涨

根据idealista/data的数据，在2021年5月至2022年5月期间，分析的54个城市中有48个城市的待售房屋价值上涨。从最终平均销售价格来看，Sines的涨幅最大(+71%)，其次是Grândola (+ 53.8%)和Lagos (+ 44.1%)。

6个城市的沿海房价下降:Porto de Mós(-10%)、Ílhavo(- 9.3%)、Odemira(- 5.4%)、Murtosa(- 4.7%)、Cantanhede(- 1.7%)和Ovar(- 0.8%)。

在葡萄牙海岸哪里买房更贵? 正是在卡斯卡伊斯，2022年5月，那里的平均房价为892,485欧元。紧随其后的是Grândola (872,644欧元)、Loulé (721,629欧元)、Lagos(694,845欧元)和Lagoa(549,503欧元)。

相反，葡萄牙沿海的哪些城市买房更便宜?在Porto de Mós，海滩附近的房产平均价格为119,056欧元，Marinha Grande的平均价格为157,315欧元，Cantanhede的平均价格为161,198欧元，Figueira da Foz的平均价格为179,599欧元，Santiago do Cacém的平均价格为194,703欧元。

2.所有城市的海边房屋每平方米价格都在上涨

从葡萄牙海岸房屋每平方米价格可以看出，所有城市都上涨了，，特别是Alcácer do Sal（76.9%）、Sines（50.3%）、Aljezur （33.5%）、Esposende （33.2%）和Aveiro （30.9%）。平均单价增幅较小的是 Porto de Mós （+0.7%）和Murtosa（+2.5%）。

在里斯本，每平方米的房价最高，达到5048欧元/平方米，比2021高出4.6%，其次是Cascais（4069欧元/平方米）、Grândola（3785欧元/平方米）、Loulé（3339欧元/平方米）和Lagos（3292欧元/平方米）。

在沿海城市中，房价最便宜的排名是Porto de Mós(657欧元/平方米)，其次是Cantanhede(884欧元/平方米)、Oliveira de Azeméis (941欧元/平方米)、Marinha Grande(957欧元/平方米)和Murtosa(1102欧元/平方米)。

2022年和2023年海滨住宅的展望

房地产专家认为，目前海滩别墅市场的活力将至少维持到今年年底。2022年无疑是一个非常活跃的市场，需求旺盛，供应有限，因此价格呈上升趋势。

里斯本和波尔图都出现了乐观情绪。Christie ' s Porta da Frente的Rafael Ascenso认为，在首都地区，“从房地产估值的角度来看，需求将继续保持这一非常活跃的市场”，这不仅仅是因为“新项目将继续涌现，并对海边的不同地区进行估价”。在北部地区，来自Medusa RE的João Lima表示有“良好的前景”:“市场正在上升，没有放缓的迹象，相反，这对我们来说是大量工作的迹象。”

到2023年，IAD葡萄牙的首席执行官承认，“在当前的背景下，战争、全球物流危机、通货膨胀和利率上升等高度不可预测性的因素，这将是一个相当未知的因素。这些因素已经影响了葡萄牙市场在未来几年非常需要的一些新建筑项目。”

但数据显示，这一趋势会有所改善。JLL的Patrícia Barão认为，“越来越多的家庭，无论是葡萄牙人还是外国人，都在海边寻找居住场所，在那里他们感觉良好，可以与家人和朋友一起享受美好时光。”