RE/MAX瑞麦地产：2022年迄今为止，葡萄牙房地产市场各领域活动及其前景

葡萄牙房地产市场投资可能达到历史新高。

房地产服务咨询公司Cushman&Wakefield上周五发布了《Marketbeat Autumn 2022》报告，这是一份半年期出版物，在其第39版中总结了葡萄牙全国房地产市场迄今的活动及其前景。

“2022年是葡萄牙全国房地产市场是最活跃和最有活力的年份之一，在这一年里，写字楼的占用率已经超过了之前的记录(2018年)，在机构投资方面，也有可能是有史以来最好的年份之一。然而，另一方面，由于乌克兰战争，以及高通胀和高利率，就机构投资而言，可能导致活动水平下降，”该咨询公司在葡萄牙总经理Eric van Leuven表示。

接下来是对审查的每个领域的简要总结。

一、职业市场 

办公场所

2022年上半年的特点是活动显著增加。此外，还登记了一些大规模一次性交易，占了大里斯本地区写字楼交易量的一半以上，在2022年1月至9月期间，该地区的写字楼交易量为24.79万平米，已经超过了2021年的年度交易量，创历史新高。

上半年登记的最大交易量与新公司总部的未来职业规划相对应，其中最突出的是Fidelidade，其位于Álvaro Pais大道的建筑有28000平方米。法国巴黎银行（BNP Paribas）收购了Exeo办公园区的Echo和Aura建筑，总面积为38250平方米。合同区域的总面积主要集中在Parque das Naçães公园（第5区）——占28%，新办公区（第3区）——占20%。金融服务行业占36%。

与首都类似，大波尔图的写字楼需求在2022年1月至9月期间与前一年同期相比大幅增长（+34%），交易面积为45200平方米。CBD Baixa（2区）和Matosinhos（6区）是最活跃的区域，合计约占总交易量的67%；TMT和公用事业占总面积的一半以上。迄今为止登记的最大交易促成这些，即Saltpay在Porto Business Plaza签订的总面积为4740平方米的合同，以及Coworking Spaces（IWG）交易的4500平方米。

零售业务

根据葡萄牙国家统计局（INE）的数据，从大流行危机中复苏的背景一直推动着年初零售业销售额达到2019年以上的水平，截至8月的累计同比增长8.6%。尽管价格普遍上涨可能产生负面影响，但非食品产品是这一变化的主要原因，其价格上涨了18.7%，抵消了食品价格下跌0.6%的影响。

2022年上半年，与去年同期相比，Cushman&Wakefield汇总的商铺需求下降了10%，共有210个新开店，预计面积为8.14万平方米。商业街零售业继续占据主导地位，占新开业总数的64%，其次是购物中心，占21%。零售商对大型商店（即零售园区和独立单元）仍有浓厚兴趣，合计约占运营数量的13%。餐饮业继续占据主导地位，占新开张店铺的45%，其次是食品业，占20%，共有40家新店。今年上半年，包括家具、装饰和DIY在内的“其他”行业也脱颖而出，与去年同期相比增长了50%以上。

工业和物流

与去年同期相比，2022年1月至6月的职业活动下降了26%，但仍高于2020年上半年的总量，总占用面积为20.52万平方米。随着近30笔交易的达成，每笔业务的平均面积增加到7600平方米，其中一些大型业务做出了贡献，包括NewCold收购了位于Palmela的前Elos工厂，占地面积为40,000平方米，WEG开始建设其在Santo Tirso的工厂，占地面积为22,700平方米，Garland租赁了16,100平方米的Leiria物流平台。

就需求的地理分布而言，里斯本和波尔图地区继续占据主导地位，分别占55%和18%。里斯本约40%的收购发生在Almada-Setúbal（2区），面积为44,100 平方米，波尔图约60%的收购发生于Valongo-Alfena（3区），面积为22,700平方米。

酒店业

今年前七个月，葡萄牙的旅游活动与前一年相比出现了巨大的复苏，所有指标都普遍上升。在这种情况下，全国范围内的客人数量达到1140万，同比增长183%，过夜总人数为3060万，增长208%。尽管2022年1月至7月期间与2019年同期相比，客人人数和过夜人数仍下降了5%，但指标开始接近疫情前的数字。

自今年年初以来，葡萄牙已有近35家酒店开业，为市场带来2,080间客房，其中约42%为四星级。里斯本和波尔图地区集中了这一新供应的最大部分，共有15个新酒店单元，共1020个住宿单元。葡萄牙新开张的酒店包括W Algarve酒店(5星)、Pestana Douro Riverside酒店(5星)、Hyatt Regency Lisboa酒店(5星)和 Editory Riverside Santa Apolónia酒店(4星)。

二、住宅市场

根据SIR/Conficial Imobiliário的数据，2022年上半年，里斯本和波尔图城市的公寓买卖市场与前一年相比出现了显著增长，延续了2021年已经出现的复苏趋势。

截至2022年6月，里斯本公寓的累计年平均销售价值为4280欧元/平方米（+9%）。其中，传统区和历史中心的价值最高，分别为5530欧元/平方米和5380欧元/平方米，与去年同期相比，传统区的增长率最高（+25%）。Parque das Naçães区域录得第二高的增长（+23%），平均销售额为5190欧元/平方米。

在波尔图，公寓的交易价值比里斯本增长更快，达到3180欧元/平方米（+24%）。最高价格记录在Foz区域，为3650欧元/平方米，在Ribeirinha区域，为3520欧元/平方米。

三、发展和城市复兴

与前一年同期相比，发展和城市复兴部门在上半年的活动有所减少。Cushman&Wakefield表示，今年1月至8月期间交易总额为3.1亿欧元，涉及约35笔交易。其中包括AXA IM-Real Assets以4000万至4500万欧元收购科伦坡的Torre 3项目，以及CGD以3800万欧元向Lundin Mining Corporation出售约106400平方米的前Obriverca（Marvila）矿场。

里斯本城市复兴区（ARU）房产的平均交易价值分别增加：500平方米以下的物业（+7%）和500平方米以上的物业（+11%），达到3910欧元/平方米和3360欧元/平方米。

波尔图在ARU中的房地产交易平均价值下降，即500平方米以下的物业下降-2%，平均价值为2070欧元/平方米，500平方米以上的物业下降-8%，平均价值为2200欧元/平方米。小型物业的最高价格出现在Foz和Ribeirinha，分别为3470欧元/平方米和2430欧元/平方米。

四、商业地产投资市场

2021年商业地产投资活动的复苏在2022年上半年持续，成交量约为6.15亿欧元，比2021年同期增长约6%。计划在今年第二季度完成的一些交易量较高交易在第三季度才完成，1月至9月期间的总交易量达到16.56亿欧元，与2021年同期相比增长了27%。与去年同期的41笔交易相比，今年注册的交易有39笔，每笔交易的平均价值增加到4200万欧元。

与前几年一样，大规模交易的重要性仍在继续，四大交易占投资额的45%，外资主导市场活动，占商业地产投资总额的74%。另一方面，国家资本保持积极趋势，在本报告所述期间达到4.3亿欧元。

写字楼市场集中了最高的投资额，吸引了37%的总投资额，达到6.07亿欧元。主要交易包括Sonae Sierra和Bankinter以2.05亿欧元从Fibeira Group收购了Atrium Saldanha大楼，Castel Group以1.10亿至1.2亿欧元从Explorer收购了位于里斯本的三栋办公楼组合，以及Merlin Properties以1.12亿欧元收购位于Avenida大道的Novo Banco前总部。

随后是工业和物流市场，从前几年无足轻重的状况中复苏，投资金额为5.36亿欧元，其中着重指出黑石以2.08亿欧元收购Novo Banco的Connect资产组合，以及以1.25亿欧元收购M7 Real Estate的15个物流资产组合。在Azora以7500万至8500万欧元从Pestana Group收购Pestana Blue Alvor酒店以及Novo Banco以3400万欧元收购Sonae Capital的Aqualuz Tróia（Mar&Rio）&the Editory By the Sea酒店组合的影响下，酒店业占总投资额的15%。

另一方面，替代部门在机构投资者中越来越占优势，占总投资的13%，主要表现为以2亿欧元的价格将Smart Studios学生公寓组合出售给Round Hill Capital。

五、市场价值

更具活力的需求，加上优质供应的短缺以及随之而来新建筑进入市场，导致了2022年总租赁价值的总体增长。因此，Prime CBD（1区）达到平均每月25欧元/平方米，二级办公区（4区）增长最快，约14%，达到平均每月20欧元/平方米。在大波尔图，与2021年相比，新建筑的更大活力和高质量也促进了大多数地区总租金的增长。

里斯本和波尔图的一些主要商业街地区日益受到关注，加上这些地区的供应短缺，导致里斯本市中心和波尔图以及里斯本的Av Liberdade的优质租金每月上涨了2.5欧元/平方米。购物中心，优惠租金保持在102.5欧元/平方米/月的稳定水平，原因是奖励措施逐渐逆转；而在零售园区，由于人们对这种形式的兴趣增加，，租金略有上涨，达到11.5欧元/平方米/月。

在工业和物流领域，大多数地区的物流空间的优质市场租金都有所增加，里斯本（Alverca-Azambuja）的1区租金上涨至4.3欧元/平方米/月，波尔图（Maia-Via Norte）的租金小幅上涨至4.2欧元/平方米/月。涨幅最大的是里斯本（Sintra-Cascais）和波尔图（Vila Nova de Gaia）的5区，租金分别达到5.2欧元/平方米/月和4.0欧元/平方米/月。此外，今年上半年，里斯本的城市物流价值保持稳定，为6.0-7.0欧元/平方米/月，波尔图为5.0-6.0欧元/平方米/月。

在目前的背景下，收益率的变化反映了投资者对安全资产和黄金地段的更大关注。今年上半年，与2021年相比，写字楼的最低收益率稳定在3.75%，工业和物流的最低回报率下降至4.50%；在零售业方面，商业街和购物中心的利润率分别稳定在4.25%和5.50%。

在2022年上半年一些行业的基本收益率出现收缩之后，第三季度的轨迹开始发生变化。与上一季度相比，第三季度，办公室和工业物流的收益率分别提高了25个基点（b.p.），达到4.00%和4.75%；零售业，商业街和购物中心的收益率保持不变，但与其他行业一样，预计今年最后一个季度将出现25个基点的增长。

六、前景

对于未来的活动发展，Eric van Leuven评论道：“在未来的一年里，乌克兰战争及其在各个层面的后果将继续导致欧洲的不稳定气氛，从而导致投资意愿下降。如今欧洲大部分地区已经感受到的经济活动放缓和收益率上升，应该也会影响到葡萄牙。就机构投资而言，财产的价值取决于风险溢价相对于所谓的“无风险”投资(例如德国政府债券)，利率的大幅提高也会使投资者要求的回报率更高，影响价值。”

另一方面，葡萄牙市场有许多有利的缓解因素，即强劲的需求，特别是在办公室和物流部门，在优质空间供应不足的情况下，该国继续吸引希望在葡萄牙设立的公司，这使我们预测租金会上涨。

2023年的其他横向主题将是高建设成本的保持，以及居住者和投资者对可持续发展日益增长的需求。

在当前移民新政下，最低只需投资35万欧元的里斯本商业地产（包括：酒店式公寓、商铺、写字楼等），依旧可以实现购房移民葡萄牙，同时还能够顺应里斯本商业地产的增长趋势，实现投资收益最大化。

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