RE/MAX瑞麦地产：终止黄金居留法案在葡萄牙议会得以通过，还能赶上葡萄牙黄金居留末班车吗？

自2月16日在部长会议上提出应对住房危机的“更多住房”计划以来已经三个月了 ，5月19日，议会对政府提出的措施以及反对党提出的13项建议进行讨论和投票，不包括PAN和自由倡议。

先说结论：

1.议会总体上批准了政府为应对住房危机而推出的“更多住房计划”（Mais Habitação），其中包括终止黄金居留计划。

2.但在第一阶段，政府的法律草案仅以PS社会党（执政党）的票数获得通过，而社会民主党（PSD）、自由倡议（Iniciativa Liberal）、够了党（Chega）、葡萄牙共产党（PCP）和左翼集团（Bloco de Esquerda）反对，而人动物自然党（PAN）和自由党（Livre）则弃权。

3.本次会议只是议会第一阶段的审议，只给出了“是”或“否”的结论，其他诸如终止时间等细节要在数周后再次审议。

4.反对党的提案几乎全部被拒绝，而PS执政党的提案只有PS自己投票赞成，虽然结果通过，但赢得并不光彩。

由于PS社会党，也就是当前的葡萄牙执政党在议会中占多数，所以对于执政党的提案，在议会获得通过，这点并没有悬念。问题在于几乎所有其他政党都不支持，这就很尴尬了。

现将其与反对派提出的其他法案一起提交给议会的经济、公共工程、规划和住房委员会，在未来几周内进行讨论，然后在专门委员会中进行表决，最后进入整体投票阶段。

讨论的重点是两项措施：空置房产的强制租赁和当地住宿规定。这是引起争议的两大举措，即使获得通过，也未必能实现。以下是安东尼奥·科斯塔政府对住房计划、黄金签证等方面提出的五个建议，以及反对派提出的替代立法：

首先，关于大家最关心的黄金签证终止问题：

政府打算取消黄金签证以打击房地产投机，已经在部长会议上批准了终止该计划的提议。然而，尽管有这种意见，议会仍然需要做批准这项措施生效，尽管已经分配的黄金签证 (ARI) - 相当于大约 12,000个 - 将能继续在规定条件下更新许可。

这项措施存在争议，因为房地产开发商认为这项提议可能会对该行业产生负面影响。社会民主党提议为马德拉和亚速尔群岛自治区建立一个特别制度，以及一个为期十年的过渡制度，以便逐步进行。另一方面，左翼集团提议投票通过一项措施，禁止向非居民出售房地产，无论他们是自然人还是公司。

总结一下，黄金居留政策结束是板上钉钉的了，也是葡萄牙政界的大家的共识了。那这个政策要留多久啊，缓冲期是多少，还是个未知数，我们预测，即便最终国会讨论后没有留下任何的缓冲期马上停止，从分组讨论再到总统签字大概还会有几周到一个月的时间，最起码这段时间大家都是安全的。

关于住房计划的其它建议：

1.出售给国家的房产，其资本收益免于缴纳国税

一旦获得批准，这项措施将允许向国家或市政当局出售房地产所产生的资本收益免征国税局，而将拥有离岸国家的居民进行的销售所产生的资本收益排除在外。

至于替代立法，左翼集团提议“取消给予房地产投资基金的税收优惠，限制给予房地产基金的税收福利，以及限制根据IMI和IMT给予的税收优惠”，适用于需要修复且未纳入租赁市场的房产。然而，根据左翼集团的说法，“取消非惯常居民制度，该制度通过购买房屋向非常住居民提供 IRS 税收优惠”。

2.应对不断增长的收入

与之前的价值相比，过去五年内上市的所有房产的月租金增幅将限制在2%以内，如果议会批准这项措施，该措施应有效至2030年。因此，租金的价值不再根据通货膨胀的变化来计算，尽管可以添加自动更新系数。

尚未转入新城市租金制度（NRAU）的旧租金（1990年之前）将根据通货膨胀率进行更新，并将免除IRS和IMI，而且还预计向房东支付补偿金。

作为替代立法，左翼集团提出了一项建议，即“根据每个城市，每个城市的每个区域”，为租金设定最高上限，这些上限是“符合葡萄牙收入价值的最高限额，合理的上限，允许所有人都有机会获得住房”。另一方面，PCP提出了建立“保护租户的特殊制度，限制新合同的价值”的建议，以“保证租赁的稳定性”并限制“驱逐情况”。因此，新合约相对于“最后一次实际租金的价值”的最高涨幅为0.43%，前提是这些合约是过去五年租赁的物业。

3.针对短租（AL）的措施

政府针对这个问题提出了几项措施。根据政府的提议，新颁发的短租许可证将暂停到2030年12月31日，不包括在该国内陆地区以及马德拉和亚速尔群岛自治区经营的旅馆、招待所甚至短租。此外，截至这些措施生效之日颁发的所有许可证也将于2030年12月31日到期，并有可能每五年更新一次。

在税收层面，AL将根据经济系数和城市压力的应用，支付估计收入的20%的特别贡献，再加上IMI的增加，这两项都只对个人公寓产生实际影响。

关于该行业的激励措施，政府有一个单一的提案，目标是作为AL的部分业主，其许可证登记到2022年12月31日，并选择将房屋用于出租。在这种情况下，业主将在2030年12月31日之前获得IRS租金豁免。但要做到这一点，租赁合同必须签署到2024年12月31日。

这些措施涉及几个争议，即使它们得到了议会的批准，也可能不会实施，因为葡萄牙当地住宿协会(ALEP)已向布鲁塞尔发出警告，称这些提议“不成比例”，因为它们可能与欧盟限制商业创造的规定相冲突。

4.对空置至少两年的房产实行强制租赁

这项措施的合宪性受到共和国总统的质疑，引起了强烈的争议。该措施规定，至少两年以上被列为空置的房产将在租赁市场上出售。要做到这一点，市政当局必须通过电信、水电公司发送的清单，向这些房产发出信号，告知未核实最低消费量的房屋进行登记。业主被通知，被标记为空置的房屋的业主有100天的时间将该房产投入使用，然后才能被强制租赁。如果房主不回应或不使用房产，国家可以出于公共利益的考虑，以强制方式出租房屋，向房主支付租金，租金比房产所在教区的中位数高出30%，同时考虑到类型。

非公寓、位于低密度地区、远离海岸和阿尔加维地区的房产不属于强制租赁范围。第二居所、移民的家或因职业、健康或培训原因而流离失所的人的家也被排除在外。

作为替代立法，出现了两种方案，一种来自PCP，另一种来自左翼集团。首先，建议设立降低利率的信贷额度，支持空置房地产的回收和改造，或将其用于商业用途的房地产改造为住房用途的工程。另一方面，反对者则提议修改《市政财产税法典》，从而加重税务当局空置房产的IMI，将市政当局排除在这一权限之外。

在欧洲整体缩紧投资移民的大背景下，虽然葡萄牙黄金居留从法律角度还没有终止，但从实际操作层面已经接近尾声。

如果说您现在已经开始办理葡萄牙银行账户或者已经有了银行账户，欧元资金已经准备好了，就以百米冲刺的速度赶紧上车吧。如果说您现在什么都还没有开始办理，还在观望的状态，建议您等一下葡萄牙黄金居留最终决定出来再去做决定。