RE/MAX瑞麦地产：波尔图房地产市场各部门投资情况如何？

根据Cushman&Wakefield发布的最新一期“波尔图市场更新”，尽管国家经济活动放缓，但2022年，波尔图房地产市场的需求量呈横向正增长，2023年第一季度几个行业表现出弹性。

Cushman&Wakefield研究与洞察力副总监Andreia Almeida表示:“在本报告所述期间，该地区达到了一些历史新高，表明该地区的吸引力不断增强，包括对国际公司的吸引力。这种更大的活力仍然部分受到符合当前需求标准的优质产品供应短缺的限制，随着新项目进入市场，这种供应应该逐步弥补。”

办公室

在受疫情影响在2020年下降之后，大波尔图的需求一直在逐步恢复，2022年的交易量为5.85平方米，比上一年增长3%。2023年第一季度，这一趋势进一步加速，同比增长22%。自去年以来最大的交易包括几笔预租，即在波尔图商业广场-由SaltPay(4,740平方米)和Natixis(3,200平方米)-以及Joana D'Arc的联合办公空间(IWG集团)(4,500平方米)占用。

在逐渐增加到2021年后，空置率已经修正到8.0%。另一方面，自2022年以来，已有9栋建筑完工，总面积为63700平方米，其中只有四分之一是空置的。对优质空间的需求继续支持未来3年预计供应的增长，目前为131,200平方米。其中，97,100平方米正在建设中，40%的入住率已经确定。

尽管自2018年以来，Boavista CBD(1区)的基本租金一直稳定在18欧元/平方米/月，但由于优质供应短缺和潜在需求增加，包括平均租金在内的租金都有所上涨。

零售

Cushman&Wakefield的总零售需求显示，自疫情爆发以来，波尔图大都会区出现复苏，2022年新增140家，比前一年增长40%，2023年第一季度，这一增长速度有所放缓，同比增长放缓至6%。

高街零售保持其领导地位，在过去的15个月中，市中心区集中了23%的新供应，该地区已经进行了一些相关的翻新工程，如翻新的Mercado do Bolhã和Bonjardim项目。另一方面，餐饮业继续占据主导地位，约占交易数量的一半。

2022年，受需求增加和供应短缺的影响，市中心商业街零售业的基本租金有所上涨。在其他地区，以及购物中心形式，价值保持稳定，这一趋势在2023年第一季度全面持续。

工业和物流

在2021年大幅增长后，大波尔图的工业和物流活动去年放缓了32%，已成交106200平方米。尽管如此，2023年第一季度的交易量已经比前一年上半年高出2%。自2022年以来最大的一笔交易是Olicargo自己在Ribeirã物流中心(Vila Nova de Famalicã)占地33800平方米；在埃尔米达工业区（圣蒂尔索）注册的活动也很突出，共有4笔交易，总面积为43000平方米。

在未来3年的主要供应中，埃尔米达工业区的新物业，跨国公司WEG的新工厂正在开发中（22,680平方米），Aldi将安装其新的物流平台（40,000平方米）。此外，Medway正在开发未来的Lousado码头（Vila Nova de Famalicão），总面积将达到220,000平方米。除此之外，其他项目也将很快开始建设，即Panattoni公园（Valongo）、Valongo商业公园和Gaia公园。

考虑到现有供应，物流空间的租赁价值在2022年出现了横向增长，在2023年第一季度趋于稳定。

酒店业

与国家层面的趋势类似，波尔图市在2022年全年的活动有所恢复，包括在旅游住宿过夜的人数翻了一番，达到2019年以前的数值。2023年第一季度表明，这一趋势将持续，与去年同期相比，过夜住宿增长63%，每间可使用客房收入增长65%，入住率增长17个百分点。

该市目前有近140家酒店，共有9600间客房；其中一半是四星级项目，其次是五星级项目，占22%，这表明过去几年对更高类别项目的投资更高。自2022年以来，该市新开了11家酒店，新增740间客房，几乎都是四星级客房。预计未来3年将有5家新酒店提供460间客房，其中一半是五星级酒店。

住宅

根据 SIR / Confidencial Imobiliário的数据，在过去12个月中，波尔图市的公寓销售价值有所放缓，这是通货膨胀和利率的上升，从而导致家庭购买力的恶化。相应地，供应指标一方面显示平均要价小幅上涨3%，另一方面显示待售物业数量同比下降。至于需求，已售出的房屋数量急剧下降18%，交易价值稳定在2,870欧元/平方米。

在租赁市场，去年市场上的供应短缺变得更加明显，待售单元数量下降了36%，平均要价随之上涨至14欧元/平方米/月。在这种情况下，过去12个月租赁的公寓数量也减少了(-20%)，波尔图市的平均租金以相同的价值顺序增长，达到13.3欧元/平方米。

投资

在机构投资产品供应短缺的背景下，波尔图大都会区的机构房地产投资目前正在经历整合。因此，自2022年以来，商业房地产交易额为2.67亿欧元，其中2023年1月至3月仅为100万欧元。与葡萄牙的趋势相比，该市场的特点是国内投资者的比重更大，自去年以来，国内投资者已占投资额的38%。

受酒店业几笔大型交易的影响，该行业引领需求，占总投资的61%，达1.64亿欧元，其次是零售行业，吸引了18%的交易量，达4900万欧元。写字楼和工业及物流市场分别占总交易量的11%和9%。

在全球经济发展不确定性增加的背景下，优质资产收益率在2022年和2023年第一季度出现横向增长，即工业和物流业收益率达到5.50%，高街零售业达到5.75%，购物中心和办公室达到6.25%。

在当前移民新政下，最低只需投资35万欧元的里斯本商业地产（包括：酒店式公寓、商铺、写字楼等），依旧可以实现购房移民葡萄牙，同时还能够顺应里斯本商业地产的增长趋势，实现投资收益最大化。