RE/MAX瑞麦地产：希腊有面临房地产市场崩溃的风险吗？

不断上涨的房价和高家庭债务加上波动的利率，形成了一杯危险的“鸡尾酒”。哪些国家最脆弱?希腊市场的情况如何呢?

自疫情以来，许多国家，特别是发达经济体的房地产价格出现了上涨。低利率和有限的房地产供应——也是由于限制措施导致建筑工程暂停——为这种现象创造了有利条件。

然后，正如国际货币基金组织（IMF）指出的那样，价格开始下跌。许多国家去年年底开始下降，而另一部分国家的增长速度已经放缓。

国际货币基金组织经济学家尼娜·比利亚诺夫斯卡 (Nina Biljanovska)指出：“发达经济体的恶化更加明显，有迹象表明，在疫情之前和疫情期间，房地产估值已经‘过高’。” 

随着各国央行提高利率以遏制通货膨胀，截至2022年底，发达经济体的抵押贷款平均利率达到6.8%，这是去年年初的两倍多。

正如国际货币基金组织预测的那样，如果借贷成本继续上升或在更长时间内保持高位，房地产需求和价格可能会进一步走弱。

国际货币基金组织的相关图表显示，“家庭债务水平高、浮动利率借款率高的国家更容易面临更高的抵押贷款支付，从而导致更大的违约风险。”

根据经合组织的数据，加拿大、澳大利亚、卢森堡、挪威和瑞典面临的风险最大。

希腊的情况如何？

国际货币基金组织图表使用五种不同的标准来评估其考察的不同国家/地区房地产市场的风险水平。

标准1：涉及家庭债务占可支配总收入的百分比。

标准2：检查以浮动利率发行的债务份额。

标准3：获取拥有抵押贷款的家庭的百分比。

标准4：涉及房地产价格的累计实际增长。

标准5：捕捉利率政策的整体变化。

在这些标准中，希腊的表现非常积极，只有整体利率政策给希腊房地产市场投下了“阴影”——这个因素不取决于内部发展，而是由欧洲央行的利率决定的增加。

希腊在标准3（拥有抵押贷款的家庭百分比）和标准4（房地产价格的累计实际增长）中表现最好。低风险反映在标准1（家庭债务占可支配总收入的百分比）和标准2（以浮动利率发行的债务份额）中。

总体而言，希腊是全国房地产市场风险最低的六个国家之一。

表现最好的是斯洛文尼亚和斯洛伐克。此外，西班牙、爱尔兰、法国、比利时、波兰和德国房地产市场的风险目前也有限。

国际货币基金组织对抵押贷款市场崩溃引发国际金融危机的风险表示放心，就像2007-2008年的全球危机一样。

经济学家尼娜·比利亚诺夫斯卡认为：“目前的情况与十五年前的全球金融危机之间存在显著差异。在大多数情况下，虽然房价下跌不太可能引发经济危机，但房价暴跌可能会给经济前景蒙上阴影。脆弱性的积累证明有理由在未来几年进行密切监测，甚至可能由政策制定者进行干预。银行的资本状况比全球金融危机前更好，许多发达经济体的贷款标准现在比危机前更严格。”

投资级将提振房地产

另外，从希腊可能的信用评级上调至投资级别，当地房地产市场将获得巨大的短期和长期利益。

这将是一个非常积极的发展，因为在将近14年后，希腊房地产市场将回归“精英”投资目的地，更容易吸引外国投资集团和资金。获得投资级意味着希腊房地产市场将重新进入大型机构投资者和拥有长期投资眼光的国有集团的“雷达”范围。

但从长远来看，只要希腊经济指标持续改善和增长，希腊房地产市场无疑将成为众多投资者的投资“标的”。在瑞银最近发布的关于管理家族资产的投资工具或小型投资者基金（家族办公室）的报告中，作为投资政策调整的一部分，预计今年将出售房产。然而，在未来五年内，这些投资者中有33%预测他们将增加对房地产的投资，目前房地产占国际家族办公室投资组合的13%。

目前希腊“黄金签证”的办理如火如荼，有意拿欧洲黄金签证的投资者务必早做打算，切莫犹豫不决错失良机。“移”早不宜迟，早一点办理，不仅可以规避政策壁垒，也可早一点享受身份带来的种种福利。