RE/MAX瑞麦地产：希腊丨按地理区域和房产状况划分市场现状如何？哪些市场具有最大的增长前景？

在寻找各种用途的房产时，无论是住宅还是商业等类型，都有大量希腊人和外国人对在希腊投资或居住，寻求的房产在规模和售价上都有很大差异。

但按地理区域和楼龄划分，当今市场的前景如何？普通家庭所需房产的特点是什么？哪些市场具有最大的增长前景？希腊央行公布的货币政策报告以及房地产市场研究报告中，都描述了房地产市场的现状和前景。

高端市场仍在发展

希腊央行的报告强调，在2023年的头几个月，希腊房地产市场，尤其是高端房地产将继续发展。尽管从2022年初开始，由于乌克兰的战争、利率上升以及能源和材料成本的负担，出现了不确定性，但由于需求旺盛和具有现代技术特征的房源供应有限，价格一直保持着较高的增长率。2022年出现的通胀压力持续到2023年的头几个月，以及十多年来一直受到连续危机影响的建筑活动增长率再次放缓，导致价格进一步上涨。

现代房产供应不足

现代房产的供应不足逐渐导致价格上涨扩散到技术标准较低的房产，但对投资者也有吸引力，因此国内外投资活动仍然活跃。央行报告称，在房地产市场，2023年第一季度价格保持上涨趋势。更具体地说，根据希腊央行从信贷机构收集的数据估计发布的公寓价格指数，与2022年同期相比，2023年第一季度公寓的名义价值增长了14.5%，而在修订数据的基础上，2022年全年公寓价格平均年增长率为11.7%。

按地理区域划分的发展

按房龄数据分析，2023年第一季度老旧公寓（5年以上）增长率（15.6%）高于新公寓（12.8%），而2022年则相反，新公寓的增长率略高。按地理区域划分，该国两个主要城市中心的年增长率高于整个希腊的平均年增长率，这主要是由于持续的投资兴趣。特别是，2023年第一季度，雅典地区年均增长率为16.5%，塞萨洛尼基为16.1%，而2022年全年，增长率分别为13.7%和12.5%。

2022年住宅房地产市场的积极走势在2023年前几个月得以延续。特别是在2023年第一季度，希腊用于购买房地产的外国直接投资净额创下了显著的正年增长率（32.9%），达到5亿欧元，延续了上一年的活力。 

商业地产的发展

在商业地产领域，根据希腊央行收集的数据，2022年下半年全国范围内高端写字楼价格较上年同期上涨2.2%，而高端商店价格上涨2.4%。在雅典，写字楼和高端商铺的增长率更高，分别达到3.7%和3.2%。各类写字楼和商铺的租金也出现上涨，与上一季度相比，全国范围内分别上涨1.1%和1.8%。

希腊央行进行的2022年下半年商业房地产市场调查显示，首都市中心商业化程度最高的地区高端写字楼的最低收益率在5.6%至6.4%之间，与上一季度相比保持稳定。2022年下半年，雅典市中心最商业化的地点（Ermou街）的高端商店收益率预计在5.3%至6.2%之间，也处于2022年上半年的水平。

同一项调查显示，对2023年上半年的预期对专业仓库和高端酒店尤其乐观，而很大一部分参与者对零售市场（开放式购物中心除外）表示较低预期。与此同时，具有高技术和技术标准的运输和专业仓库成为对未来两年抱有最积极期望的部门，尤其是在靠近雅典和塞萨洛尼基城市结构的地方。对酒店以及高生物气候标准的办公室的期望很高，同时特别提到了投资住宅及其具体用途，如提供高标准服务的老年人住宅。

据希腊央行报道，近期房地产市场发生了显著变化。雅典、塞萨洛尼基及周边地区的超本地化开发和重大基础设施项目为该国不同地区的商业活动和居住创造了新的兴趣。与此同时，人们对绿色可持续发展的兴趣日益浓厚，并在一些情况下将其纳入大公司的企业政策中，已经推动了新高端物业的开发，并将逐渐导致用户转向他们。

我国的重大基础设施项目和重大城市改造也引起了国际媒体的兴趣，并进行了广泛的报道，这是一个特点。上周，彭博社(Bloomberg)在一篇内容广泛的报道中提到了欧洲最大的城市重建项目——由Lamda Development公司正在进行的希腊项目。彭博社特别指出，当2026年希腊项目的第一阶段建设完成时，前雅典机场的区域将大变，这突显出这个私人资助的项目将改变希腊首都。还强调了一个事实，即自项目开始以来，房地产预售的需求很大，并且已经转化为行动人们注意到，在经历了十年的债务危机后，希腊仍然屹立不倒。

报告称，尽管由于建筑成本上升、利率上升和劳动力短缺，世界许多地区的大型建设项目都受到限制，但希腊的经济状况却异常强劲。

正在升级现有库存

对现代规格房产不断增长的需求预计最终将有助于现有库存的升级，如果不适应新的要求，现有库存将进一步贬值。然而，房地产市场将继续面临通胀和利率上升、融资紧张、能源和材料成本高以及更广泛的地缘政治不确定性等压力。

据希腊央行称，这些条件，再加上国际上已经发生的价值下调，预计将把投资兴趣转向可持续投资以及运营成本更低、灵活性更大和质量水平更高的房地产，以确保长期收入和价值创造。与欧洲其他房地产市场相比，希腊房地产市场呈现出重要的特点，预计将继续保持其吸引力，特别是其高质量的房产。

买家更喜欢哪些房产？

面积超过75平方米的房产受到希腊二分之一买家的青睐，这基本上证实了该国逐步摆脱财政危机和备忘录后开始在整个地区盛行的趋势。RE/MAX希腊年度调查记录的数据表明，希腊房地产市场紧随国际趋势，有兴趣的买家更喜欢购买更大的住宅。另一方面，没有人可以忽视这样一个事实，即小型房屋仍然有强烈的购买兴趣，因为它们使业主能够将其出租并获得可观的回报。

更详细地说，RE/MAX希腊在2022 年全国范围内完成的房地产销售数据显示，需求的“冠军”是面积为76至100平方米的房屋，每100笔购买中有27笔涉及此面积。其次是51至75平方米的房产，23.6%的买家选择了这个范围的房产，而五分之一的买家更喜欢101至150平方米的房产。另一方面，根据RE/MAX希腊的数据，只有100名买家中的11人选择了超过151平方米的超大房产，而根据去年的销售情况，面积在50平方米以下的较小房产，由100名买家中的17名选择。

在阿提卡，三分之一的买家更喜欢76至100平方米之间的房产，而值得注意的是，近四分之一的买家选择101至151平方米之间的房屋（占总数的 23.1%）。与此同时，100名购房者中只有11人选择了50平方米以下的小房子，而14.5%的购房者选择了151平方米以上的超大房子。至于面积在51至75平方米的住宅，根据RE/MAX希腊的数据，五分之一的买家选择了它们。