RE/MAX瑞麦地产：希腊旧公寓发生了什么——价格上涨背后的原因！

虽然欧洲最大的房地产市场德国的房地产价格在2023年内创纪录地下跌了6.8%，但希腊今年则创下2018年以来的最大涨幅。

希腊国内房地产市场的走势与其他国外市场截然相反，与欧盟其他地区的房价上涨0.8%明显不同（欧元区水平上涨0.4%）。希腊银行的官方数据显示，自2023年初以来，希腊房价以两位数的速度增长，增幅超过14%，目前最主要的类型差异出现在较旧的公寓中。过去五年来，希腊老房子的价格涨幅首次超过新房子，涨幅超过15.5%，这一趋势始于去年年底，并将在2023年的前几个月继续保持强劲势头。

第二种类型的差异，在曾经是阿提卡最便宜、最实惠的地区，价格上涨和业主的期望现在更高了。根据Spitogatos的数据，在西阿提卡和比雷埃夫斯郊区，2023年第二季度记录的增长“正在以更高的速度运行”，在这两种情况下，增长率均超过14%。鉴于这些地区的起始价格基础较低，这种情况似乎会持续下去。

因此，尽管初步估计2023年内增长率将放缓，但希腊房地产市场目前似乎并没有……疲软，并继续吸引上升趋势。另一方面，希腊房地产价格的上涨继续表现在利率上升的环境中，这与外国房地产市场的情况相反，在国外，中央银行利率的急剧上升使得在国际上购买或再融资房地产变得困难，施加了下行压力，大大减少了交易数量。

8个原因

对于希腊人来说……老旧的和曾经便宜的房产增幅最大，银行和房产相关人士认为有以下主要原因：

1.第一个基本发现来自希腊银行，银行认为，一般来说，现代房产的低供应导致价格上涨逐渐扩散到规格、技术和老旧的房产上。房产经纪人补充说，在许多情况下，老房子的价格上涨与所谓的“物有所值”并不相符，有40-50年历史的公寓像新房子一样进入市场。雅典市中心帕格拉蒂(Pagrati)上世纪70年代初建造的房屋在广告中出售，如果进行了基本翻新，价格高达每平方米3000欧元。 

2.另一个主要原因是，在新冠疫情之后，对大房子的需求发生了变化，因此，对于许多感兴趣的人来说，最好是购买一套较旧但至少较大的房子。这一趋势不仅在希腊，而且在整个欧洲都得到了体现，而且似乎还在继续，RE/MAX对希腊实际市场销售的最新研究证明了这一点。事实上，根据去年签订的合同，47%的买家（几乎是二分之一）更喜欢76平米及以上的房屋。

3.总体而言，在房地产市场上，尽管新建工程逐渐回归，但供需仍存在不平衡。数以万计的房屋被困在拍卖和银行及应收账款管理公司的回收之间。考虑到向独立公共税务局宣布空置/关闭的大量75万处房产，还有数十万处房产，其中许多是房屋，仍处于关闭状态。

4.另一个因素是，目前希腊普通买家购买房屋的可用资金较低，因此带来了对老房子的需求，与新房子相比，老房子显然更便宜。可用预算较低也反映在希腊人寻找住房的地区（而不是旅游区）的房地产销售量减少。根据 Cerved Property Services 研究与分析，基于信息系统总秘书处转让价值登记册的数据处理，在2022年4月至2023年3月的12个月里，全国成交量同比下降12.45%。在雅典市，记录的转移量下降了 7.56%，表现好于全国，而旅游兴趣区是该国少数几个出现增长的地区之一：干尼亚(Chania) 增长了15.69% ，多德卡尼斯群岛（Dodecanes）增长了9%，哈尔基迪基群岛（Halkidiki）增长了1.85%，而基克拉泽斯群岛（Cyclades）、米科诺斯岛（Mykonos）、圣托里尼岛（Santorini）、帕罗斯岛（Paros）和蒂诺斯岛(Tinos)等旅游岛屿则增长了+4.9%。

5.另一个主要原因与抵押贷款和随之而来的利率上升有关。采用抵押贷款解决方案的比例较小，正如阿提卡房地产经纪人协会通常报告的那样，大多数购买和销售（接近十分之八）是用现金进行的，因此购买的搜索更多的是针对较旧的房产。银行目前正在讨论将2023年抵押贷款稳定在12亿欧元左右，与2022年持平，这并非巧合，它们下调了今年的初步估计（即增加近14亿欧元）。

6.目前，希腊国内外的投资兴趣似乎仍然是购买旧房产，对其进行重建和重新推广，投资者“继续竞购有限的库存，推高价格”，正如希腊央行在最新货币政策报告中所指出的那样。收益率在市场上保持在较低的水平，但对投资者有吸引力，因此国内外的投资活动仍然活跃。特点是，2023年第一季度，希腊用于购买房地产的外国直接投资净额实现了显著的年增长率（32.9%），达到了5亿欧元，延续了上一年的动态进程。

7. 对希腊黄金签证的兴趣最高，尤其是在这一时期，考虑到阿提卡某些地区（中部、南部、北部郊区）和热门岛屿（米科诺斯岛、圣托里尼岛）的投资额从25万欧元提高到50万欧元。

外国买家、经纪人、律师和公证人......正在运作，在7月31日前赶上25万欧元的最低投资额。正是时间有限，推动了接近25万欧元大关的房产价格上涨，业主对寻找外国买家的期望很高，而希腊买家的相应期望却很低。他们发现，近几个月来，可以满足四口之家需求的较旧房产的售价比最近更高。

8.近几个月来，由于“我的家”计划，即使在价格更便宜的地区，低预算旧房的数量也有所增加，顺便说一下，公众对该方案的反应越来越强烈。该方案涉及25-39岁的年轻人购买住房，每月分期付款大大低于相应的市场住房贷款。

阿提卡房地产经纪人协会对该计划的想法和意图表示赞赏，但它发现，在缺乏相应供应的情况下，需求的急剧增加恰恰拉高了最便宜的旧房产类别的价格。现在，即使在西郊或比雷埃夫斯郊区等被认为更便宜的地区，广告也反映了这一点。自2023年4月3日开始申请至今，共收到36,544份申请，其中70%已得到评估，这表明该计划的反响非常好。在已评估的申请中，有17,606份获得预先批准，即十分之七 (69%)，其余则因不符合条件而被拒绝。

在17,066笔预先批准中，有4,706笔贷款已获得批准，即超过四分之一（28%），因为已找到房产并开始法律和技术审核，平均批准金额约为 104,896 欧元，批准的贷款中，62%涉及夫妇购买第一套住房，87%涉及年收入不超过24,000欧元的受益人。总体而言，市场参与者发现的问题不是对该计划的既定高需求，而是经纪人在实践中发现的缺乏房地产。阿提卡房地产经纪人协会估计，在广告中提供的45,000处房产中，只有1/3符合该计划的条件，因此得出的结论是，最终没有足够的房屋可供所有潜在买家使用。