RE/MAX瑞麦地产：五年内希腊房价持续上涨，原因在这里！

五年内，从2018年底，也就是金融危机爆发后希腊国内房地产市场开始复苏的那一年，到今天，希腊全国范围内的房屋售价已经上涨了40%，希腊全国的平均价格略低于每平方米2000欧元。租金上涨幅度较小，平均价格为每平方米8.6欧元，与2018年相比上涨了32%。

从广告到最官方的来源希腊银行，再到经纪人，所有指标都反映了国内房地产最近出现的新的显著反弹。这一反弹无疑与希腊国内外的供需失衡有关。“一句话说明了一切：房地产的吸收率，以及由此产生的需求，与处置率并不相同，”阿提卡房地产经纪人协会主席 Lefteris Potamianos在《商业故事》中表示。

他补充说，即使现在市场处于复苏轨道上，新建住宅的数量仍明显短缺，远低于2008年金融危机前的1/4或1/5。据估计，在2008年之前的十年中，每年有近34,000套新房上市，目前这一数字约为7,000-7,500套，但与金融危机期间（2009-2018年）相比有所增加，与房地产市场黄金时期相比，几乎是1/10。

大规模的普遍市场赤字，加上外国人明显更大的投资兴趣，他们将希腊的价格与欧洲其他国家的价格进行比较，发现希腊的价格更具吸引力，从而维持了各级价格的持续上涨——事实上，2023年前几个月的步伐加快了。

这一增长与一年前的预期相反，当时市场上的每个人（分析师、银行和经纪人）都谈到2023年即将出现增长，但由于能源危机、消费者支出压力和利率上升使住房更加昂贵，全年的增长率都在放缓。

所以，只有在广告中，除了银行数据，根据Spitogatos的数据，希腊全境的平均售价在2023年第二季度达到1,923欧元/平方米，与2022年同期相比上涨了9.9%，而就在五年前的2018年第二季度，它的价格为每平方米1,375欧元（上涨40%）。在租金方面，目前的平均要价为每平方米8.6欧元，一年内上涨7.1%，与2018年的每平方米6.3欧元相比上涨了32%。

尽管广告中的业主可能会因为通常的讨价还价而稍微提高要价10%-15%，但即使对于一栋15年及以上、面积为80-100平方米的非常典型的房子来说，大幅上涨仍然是现实。 

据阿提卡房地产经纪人协会的数据显示，在雅典市中心的Kypseli，此类公寓的广告平均价格现已达到1,850欧元/平方米。在Gizi，每平方米超过2,000欧元。Pagrati为每平方米2,700欧元。至于在向游客提供短期租金的社区，例如在Koukaki和Kallimarmaro，价格超过每平方米3,300欧元，而在昂贵的Kolonaki，价格为每平方米3,700欧元。

与此同时，虽然购买和租赁的失衡都非常明显，但市场越来越多地提出关闭或没收住宅物业的问题，如果将其投放市场，可能会增加房屋供应量。“独立公共税务局称，各类类别的近750,000处房产似乎处于空置状态，但没有人知道确切的数量，特别是住宅房产的数量以及它们的位置，” 阿提卡房地产经纪人协会主席 Lefteris Potamianos指出，他指的是库存短缺。

“除了可能没有明确继承状态的财产或国家手中的财产外，例如，公共房地产公司拥有超过70,000欧元的各种未使用的房地产投资组合，其中包括住宅 - 目前没有基金和服务机构中的房产记录。不良贷款证券化的详细数据也没有，同时，根据ELSTAT的官方数据，自住率已从2006年的85%以上下降到接近73% 。因此，多年来大量房产易手——很明显，它们需要记录，”他补充道。

住房拥有率的下降强化了那些谈论“租房一代”份额不断增长的人的观点，因为新一代没有机会购买自己的住房，他们更加依赖租金，往往为低标准的房子支付更多的钱。确切地说，“租房一代”已成为年轻人的全球趋势，但由于购买私人住房的巨大困难以及社会住房的供应有限，现在表达了独立住房选择的局限性。

Spitogatos网络对该国两个最大城市中心的数据表明，在2018年市场开始上涨的五年内，广告中的销售价格显示雅典市中心的销售价格上涨了62%，从2018年6月底的1,162欧元升至1,887欧元，在最昂贵的南部郊区上涨了57%，平均价格从平方米2,233欧元升至3,511欧元。而且，在最便宜的比雷埃夫斯，现在的要求价格从五年前的每平方米1,139欧元上升到1,917欧元。塞萨洛尼基市中心的要价现在比五年前翻了一倍多，从五年前每平方米1,000欧元升到每平方米2,120欧元。

在租金方面，雅典和塞萨洛尼基最便宜的地区五年来的涨幅令人印象深刻。首都西郊的租金上涨了52.6%，平均要价从2018年的5欧元升至7.63欧元，东郊的租金上涨了40.6%，而比雷埃夫斯郊区和阿提卡其他地区的增长率超过50%。同样的情况也发生在塞萨洛尼基，在最便宜的地区城市和该地区的其他地区，租金价格涨幅在38%-42%之间。

但是，对于价格的上涨，市场认为，目前不存在泡沫问题，因为需求也受到外国人的推动。Potamianos表示，现在更普遍的是，绝大多数买家都以现金支付，“希腊人的平均金额约为 25 万欧元，而外国人的预算更高”。

外国人的高兴趣在很大程度上仍然是近年来价格上涨的主要因素之一。事实上，希腊潜在买家不得不与外国人竞争的情况不在少数，外国人普遍认为希腊房产的价格有吸引力。

希腊央行官方数据显示，2022年，外国投资者购买房产的净收入达20亿欧元，年均增长68%，而积极势头将持续到2023年：希腊央行已记录据希腊统计局报道，仅2023年第一季度，希腊用于购买房产的外国直接投资净额就达5亿欧元，据银行分析师报告，年增长率高达32.9%，“延续了上一年的动态进程”。

与其他欧洲市场的价格相比，外国人仍然在希腊看到了机会，即使是在非常昂贵的雅典南郊或爱琴海和爱奥尼亚的主要岛屿，即使价值达到每平方米10000欧元或更高的水平。 鉴于雅典特定地区的最低购买门槛从25万欧元提高到50万欧元，近期向第三国房地产购买者发放居留许可的“黄金签证”计划出现了反弹，预计今年外国投资者购买房产的净收入将超过去年的20亿欧元。

根据移民和庇护部的数据，2023年前5个月，第三方投资者发放许可证的申请总数从前5个月的1,444起增至3,900起。如果这个数字乘以25万欧元的最低购买门槛，则得出至少9.75亿欧元的房产购买总额。

同样令人感兴趣的是外国用户今年在希腊购买房地产的Spitogatos网络数据。对希腊最感兴趣的三个国家是德国，英国，美国。在全国范围内，国外搜索最多的地区依次是雅典市中心、哈尔基迪基、雅典南郊、塞萨洛尼基郊区和基克拉泽斯群岛，而就住房类型而言，最受欢迎的是首先是独立屋，然后是公寓和别墅。

租金和销售价格的上涨与雅典的特定地区以及首都以外的热门旅游目的地有关，例如 干尼亚 - 随着短期租赁的复苏，即所谓的Airbnb。虽然短期租金尚未达到2019年的水平，目前全国挂牌量已接近105,000套（比大流行前时期下降9.5%），但事实是，今年夏天这个特定市场的预订量正以两位数的速度增长截至10月份，与去年同期相比，增幅甚至超过40%。

在雅典，根据著名短租分析公司AirDNA对流行的Airbnb和VRBO平台进行处理的数据，相应的数字约为11,700个房源，其中大量集中在市中心，而在克里特岛，相应数字超过26,200。

事实上，随着短期旅游租赁市场的恢复，出台市场规制的政府工作人员也被动员起来。 在此背景下，已经提出了具体条款和将小业主与大管理公司分开的建议，以及市政当局参与对短期租赁房屋的租赁施加时间限制等。