RE/MAX瑞麦地产：希腊房价持续上涨,原因在这里!

希腊房地产市场持续复苏，住宅房地产价格自2018年第一季度以来稳步增长，商业房地产（写字楼和商铺）价格在2022年仍分别连续第七年和第六年保持上涨趋势。与此同时，租金也正在上涨，尽管速度相对较慢。

正如阿尔法银行在其经济发展公报中指出的那样，房地产市场走势具有较强的基数效应，并受到供需双方相关因素的影响，例如：

(i) 经济增长率自2017年起恢复正值，并在过去三年中进一步强劲增长；

(ii) 建筑活动呈上升趋势；

(iii) 投资的增加，特别是建筑业的投资，以及房地产领域的外国直接投资 (FDI)；

(iv) 旅游业和共享经济的发展；

(v) 黄金签证计划;

(vi) 疫情期间的储蓄积累。

事实上，阿尔法银行强调，目前希腊的住宅房地产市场与其他发达国家的相应市场相比存在显著差异，根据最新的数据，在其他发达国家，价格增长速度要么放缓，要么甚至下降。

该银行的经济学家估计，这些因素将继续支撑房地产市场。具体而言，2023年上半年GDP增长2.4%，住房投资同比增长47.5%，其他建筑投资同比增长12.7%（按不变价格计算，未经季节性调整的数据）。与此同时，房地产领域的FDI同比增长33%，而与2022年同期相比，前7个月的旅游人数和收入增长超过20%，超过了希腊旅游业创纪录的2019年的相应规模。

此外，原材料成本的持续上涨预计将给房地产销售价格带来上行压力。然而，还有其他因素可能会在一定程度上影响房地产价格和租金，例如，从2023年8 月起，在希腊某些地区，获得黄金签证的门槛从25万欧元提高到50万欧元。

以及政府最近宣布的新税收措施，从2024年起适用，这些措施涉及短期租赁住宿的出租人，例如：在数字平台上发布三处或更多房产的自然人的商业活动（第一处房产有相应的保险缴款、营业税和增值税），征收各种费用（例如处理气候变化后果的费用） 。

房地产市场价格和租金的演变

住宅房地产市场自2018年开始的复苏在2023年第二季度持续，连续第七个季度录得两位数的价格变动。 值得注意的是，住宅房地产价格已从有记录的最低水平（2017年第三季度）累计恢复约54%，但比金融危机前记录的最高水平（2008年第三季度）低11.4%。另外，写字楼和商铺的价格也在上涨。

投资、建筑许可和建筑活动

房地产市场的强劲动力体现在上半年住宅投资的强劲增长，同比增长46.8%，而2022年上半年则温和增长16.4%。此外，今年前五个月建筑许可增长了11.5%（2022年前五个月为1%），而2023年上半年建筑产出指数增长了16.8%（2022年上半年：20.8%）。如上所述，房地产市场的复苏始于2018 年，与房地产投资和建筑许可的增加同时发生。

短期租赁如何影响房地产市场？

近年来，希腊共享经济背景下的短期租金大幅增长，推动了旅游数据，即旅游人数和相应收入的增长。与此同时，该市场的崛起，加上希腊2013年推出的黄金签证计划，导致外资流入增加，流向房地产市场。

阿尔法银行在相关图表中一方面记录了2013年至2022年期间通过Airbnb数字平台提供的住宿数量，另一方面记录了房地产领域的外国直接投资。从图中可以看出，这两个数字在过去十年中几乎平行变化，而且增长速度很快。具体而言，2022年，房地产领域的FDI达到约20亿欧元，同比增长68%，是2002年以来最好的表现。值得注意的是，2013年希腊经济危机期间，房地产领域的外国直接投资为1.56亿欧元。

至于在旅游活动密集的选定地区（即雅典、塞萨洛尼基、克里特岛和南爱琴海）提供短期租赁的房产，经至少一位客户评估，这些房产到2022年几乎达到4.2万间，而截至2016年还不到1万间。值得注意的是，2023年四个地区平台上登记的住宿总数明显更高，接近7.3万间，估计全境超过10万。

根据规划与经济研究中心的一项研究（《希腊房地产的短期租赁》，2022 年 11月）和相关文献，一个国家短期租赁市场发展的另一个影响是，这可能会限制长期租赁房地产的供应并导致租金上涨。后者发生的程度取决于短期租赁市场的个体特征等因素。 

此外，根据欧盟委员会的相关研究，在包括希腊在内的欧盟27国中，据观察，通过短期租赁平台租赁的房产中有很大一部分是为此目的购买的（希腊：11.3％，欧盟27国：12.8％，一处房产，希腊：30.2％，欧盟27国：5.7％，超过一处房产）。这与房地产领域外国直接投资的增加是一致的，也是需求增加的因素之一。