RE/MAX瑞麦地产：2024年希腊房地产价格进一步上涨的5+1因素

在高需求的推动下，即将结束的2023年将成为希腊住房市场的新基准，其增长率将达到近几年来的最高水平，两位数增速超12%，在一些情况下，主要是雅典沿海地区的价格，参考并超过了2007-2008年房地产黄金时代的价格。现在，经过六年的上涨，市场在2023年迎来了过去15年中最具活力的增长率，根据银行、经纪人和主要房地产顾问的一致预测，预计到2024年，市场将继续上涨，但增长率放缓，2022-2023年两年尤为强劲。

与此同时，根据希腊央行房地产市场分析部门的观察，其他欧盟国家的市场在交易数量、价格和回报方面都处于显著调整之中。

对于希腊国内房地产市场，根据主要银行的分析，参数如下：

a) GDP 增长，b) 主要来自国外的高投资兴趣（预计这种投资兴趣将保持强劲，特别是对于阿提卡盆地的特定特权地位和对于具有旅游特色的地区），c）旅游活动增加，d）从银行部门获得更多融资的可能性，因为剩余的住房贷款很低，e）尽管希腊房地产价格出现了一系列上涨，但与西班牙或葡萄牙等大多数其他欧洲市场相比，其价格仍然较低，尽管总是伴随着供应的严重短缺和与需求的“缺口”，仍对市场持续保持乐观预期。此外，在这种背景下，更多机构资本更积极地参与国内住宅领域绝非偶然，正如最近国内主要投资房地产和开发中的计划所显示的那样。

高价格

主要市场参与者最近看到了住房领域的进一步前景，特别是新的高能源级房产、豪华住房，甚至是小型服务式公寓的新投资“产品”，可为租户带来一系列好处即使在传统上被认为更便宜的郊区，这些房屋的销售也很活跃。同时传统上昂贵地区的价格甚至跃升至每平方米五位数。

主要市场参与者最近看到了住房领域的进一步前景，特别是新的高能源级房产、豪华住房，甚至是小型服务式公寓的新投资“产品”，可为租户带来一系列好处即使在传统上被认为更便宜的郊区，这些房屋的销售也很活跃。同时传统上昂贵地区的价格甚至跃升至每平方米五位数。

例如，在缺乏新建房屋的Paleo Psychiko，每平方米的要价很高。高端住宅的价格在许多情况下超过10,000 欧元，在一些更特殊的情况下，独立式住宅甚至达到15,000欧元/平方米。在 Marousi等价格更便宜的郊区，正在建设新的“智能”住宅交付期限为2024年，具有高能源标准，公共设施包括健身房、会议室、停车场、电动自行车充电和公共区域光伏发电等，售价每平方米超过7,000欧元。在Chalandri，正在建设的新能源A+级公寓（带共用泳池）的要价超过每平方米6,000欧元。30-35平方米的超小公寓的价格相应较高。雅典市中心正在建设的新服务式公寓楼中，作为投资产品提供，有大型租户公司担保，为期五年，再加上五年的额外可能性，年回报率约为6%。

不确定性

另一方面，在高利率和通胀压力考验家庭抵御能力的总体经济环境下，一系列不确定性和挑战往往会变得更加激烈。著名咨询公司Delfi Partners在其对2023年第三季度房地产购买的最新分析中强调了这一特点，并证实了欧盟统计局关于希腊高住房成本的数据。“疫情的影响，加上由于食品和能源价格上涨而持续存在的生活成本危机，对已经承受该国财政危机期间前几年紧缩压力的家庭构成了重大挑战。”

事实上，正如雅典阿提卡房地产经纪人协会主席Lefteris Potamianos先生所证实的那样，“大众市场最近表现出疲态，这反映在中低收入阶层的需求水平上。去年和今年夏天，我们遇到了买家兴趣浓厚的房地产市场的两个特殊情况，首先是“我的家”计划，此外还有黄金签证，自8月初以来，该制度发生了变化，在高需求地区更加昂贵(雅典市中心和塞萨洛尼基，首都的北部和南部郊区，从25万欧元增加到50万欧元以上)。黄金签证目前正在推动比雷埃夫斯和西郊的需求，这些地区的限额仍为25万欧元。

Potamianos先生指出，从2023年市场形成的个别特征来看，新建公寓和二手公寓之间的价格差距已经缩小，而老房子的价格则一路上涨。

价格趋势

然而，对公众来说，未来六个月价格进一步上涨的环境似乎已经建立起来，至少从民意调查对房地产市场晴雨表的最新调查中可以看出这一点。该调查于11月进行，在1000名受访者中，超过72%的人预计未来6个月价格将进一步上涨，18%的人预计价格将保持稳定，而估计价格会小幅下跌的比例为个位数。事实上，在 72%预计价格将会上涨的人中，超过十分之三 (31%) 的人认为价格将上涨超过 10%，其余41%的人认为价格上涨幅度将较小，即不到10%。与此同时，近 57%的人认为长期房地产趋势是积极的，只有49%的人认为高贷款利率正在影响市场。

广告也证实了这一上升趋势，知名分类广告网络Spitogatos截至9月第三季度的市场分析显示，第三季度全国年均增幅达到+12.5%。2023年第四季度，CoE 的增幅超过 12%。事实上，即使在10-11月的最后两个月，根据Spitogatos的广告形成的要价趋势也在进一步上升，其中11月的涨幅更为明显，也反映出了持续的(高）业主方面的期望。

广告也证实了这一上升趋势，著名的Spitogatos广告网络第三季度至9月的市场分析显示，2023年第三季度全国平均年增长率为12.5%。事实上，即使是在10月至11月的最后两个月，根据Spitogatos的广告形成的要价趋势也在进一步上升，其中11月的涨幅更为明显，反映了业主的持续(高)期望。

关于全国范围内的要价，目前是米科诺斯岛、雅典沿海地区和科洛纳基在挂牌最高平均售价方面保持领先地位，甚至录得两位数的同比增长，并自2018年起继续保持上升势头。南郊为每平方米3,611欧元，基克拉泽斯群岛为每平方米 3,333欧元。记录的平均要求价格最高，全国范围内分别以每年14%和12.5%的速度增长，尽管这些地区的价格差异很大，具体取决于房龄、黄金地段和便利设施，平均价格最终受到下降的影响由于老房子数量较多。

根据广告，米科诺斯岛目前呈现全国最高的平均要价，为6,692欧元/平方米。其次是Vouliagmeni，它以6,667欧元/平方米的均价位居阿提卡第一名，一年内增长12.4%。就需求而言，典型的情况是，阿提卡最昂贵地区中包含的所有五个地区（始终基于广告中的要价）都显示出两位数的增长率，Voula达到+16.6%，其中，Vouliagmeni、Voula、Alimos和Glyfada位于前景广阔的海滨，但位于中心的Kolonaki除外，其年增长率为14.7%，平均要求价格为4,685欧元/平方米。将Alimos添加到雅典最昂贵的地区的事实（始终基于广告中的平均要价）的事实是，那里的新建房屋供应量明显增加，位于该地区的制造商期待着前希腊机场翻新这一大型项目的附加值。

从广告上看，雅典北郊一年内涨幅达10.9%，平均要价为每平方米3,333欧元，也能明显看出经纪人最近在指出的是什么：有相当一部分购买房产的买家已经转向雅典北部，该地区在前几年一直落后，因此在2023年弥补了部分缺口。因此，传统上以家庭为目标的北郊地区的价格在一年内大幅上涨了近34%，像 Agia Paraskevi 和 Pefki 的情况一样。

除了阿提卡之外，该国最昂贵的地理单元位于基克拉泽斯群岛，紧随米科诺斯岛之后的是圣托里尼岛，第三季度的平均价格为4,069欧元/平方米。外国人引领需求，事实上，就海外需求而言，美国排名第一，而德国也非常高。就价格而言，排在圣托里尼岛之后的是基亚岛（Kea），平均要价为2,973欧元/平方米。蒂诺斯岛 (Tinos)、安德罗斯岛 (Andros) 和锡罗斯岛 (Syros) 则更经济，价格分别为2,419欧元/平方米、2,136欧元/平方米和1,833欧元/平方米。

豪华住宅正在崛起……

与此同时，希腊的豪华住宅也呈上升趋势，但与欧洲其他市场相比，要价仍处于较低水平。根据国际房地产咨询公司第一太平戴维斯（Savills）对全球各大城市国际钱包青睐的高端住宅的相关调查（第一太平戴维斯优质住宅指数报告），雅典每平方米的平均价格较低，约为10,800欧元。根据第一太平戴维斯的数据，此类住宅在里斯本的相应价格为12,800欧元/平方米，在罗马为 13,400欧元/平方米，米兰为14,600欧元/平方米。