RE/MAX瑞麦地产：2023年，希腊房地产各市场具体表现如何？

希腊央行在临时货币政策报告中谈到了购买房地产的不同速度，它为那些用途和需求较低的房产敲响了价格调整的警钟。然而，对于整个房地产市场，央行的预期仍然温和乐观，因为特定类别的房地产吸引了巨大的投资兴趣，高端市场继续保持上升趋势。但是，价格预计会继续增长但是增长率估计将会放缓。

尽管国际环境出现负面发展，并且过去两年地缘政治不稳定加剧带来了不确定性，但希腊房地产市场在2023年仍吸引了大量投资兴趣。

房地产价格继续呈上升趋势，因为目前有限的供应无法满足国内外对优质房地产的需求增加，并保持高增长率，尽管比前几个季度温和。然而，与国内市场相关的初步指标以及欧洲和国际层面的价格演变可能表明价格调整即将到来，特别是对于需求较低的用途、特点和位置。

公寓

在房地产市场，公寓价格的强劲增长一直持续到2023年第三季度，尽管过去两个季度的个别价格指数有所放缓。根据希腊央行收集的评估数据，2023年前9个月，公寓价格(名义价格)同比增长13.9%，而2022年同期增长11.2%。从各地看，价格的变化各不相同，主要在投资兴趣浓厚的地方大幅上涨，而在其他地方变化较小。在2023年的前9个月，该国大部分城市地区的高价格涨幅对整个国家的公寓价格上涨起到了重要作用。

具体而言，增长率最高的是塞萨洛尼基(16.5%)、雅典(14.5%)和其它主要城市(14.1%)，而该国其它地区的增长率较温和(11.1%)。与此同时，旧公寓(5年以上)的价格年均上涨率为14.4%，而新公寓的价格年均上涨率为13.1%。

住宅

尽管当前存在不确定性，住宅市场仍保持增长势头，其特点是强劲（主要是投资）、需求旺盛和低供应。其他相关指标显示，旅游业和短期租赁的积极发展、年轻人的住房补贴计划以及包括黄金签证计划在内的海外购买房地产投资兴趣的增加，继续增强了市场的活力。

具体而言，在2023年的8个月中，住宅建设活动（ELSTAT数据）在国家一级新建住宅建筑许可证的数量和数量方面均录得正的年增长率（分别为22.5%和 14.5%），足以抵消去年同期的小幅下降(-1.3%和-4.1%)。全国范围内的住房投资（按季节调整的ELSTAT数据，按固定价格计算）在2023年前9个月同比大幅增长40.2%（2022年同期为12.1%），尽管占GDP的百分比仍处于非常低的水平（2.0%）。与此同时，对房屋建设的积极商业预期（IOBE数据）在2023 年第11个月进一步增强，同比增长13.3%。

尽管对住宅物业的兴趣增加，但银行融资仍处于低水平，新住房贷款总额在2023年第一季度同比下降4.9%。最后，中期报告指出，2023年前9个月，新建住宅的总成本(ELSTAT数据)继续增加6.7%，这在一定程度上推动了房价的上涨。

商业房地产

商业地产领域，根据希腊央行收集的数据，2023年上半年高端写字楼价格同比上涨6.6%，而高端商铺价格上涨6.9%。在雅典，写字楼价格的相应涨幅较高（7.2%），而希腊其它地区在价格长期相对停滞后也出现大幅上涨（7.3%）。相反，在塞萨洛尼基，在连续六个月的高增长率之后，与去年相比出现了温和的价格调整（-0.5%）。

关于高端商店，在2023年上半年，雅典(8.4%)和塞萨洛尼基(9.8%)的价格指数记录了显著的正年增长率，而在希腊其它地区，相应的增长率上升到3.7%。最后，在同一时期，全国写字楼和商铺的租金都录得5.6%的年增长率。

在2023年的8个月里，商业房地产的建筑活动(ELSTAT数据)整体上记录了积极的变化率，而各个类别则呈现出喜忧参半的局面。更具体地说，新办公室许可证的数量增加了75.2%，而相应的总量(以立方米计)与2022年相应的八个月相比减少了15.9%。新酒店许可证下降了15.6%，成交量下降8.0%。最后，商店建筑活动在数量上有显著增长(226.9%)，但在新许可证数量上略有增长(7.8%)。报告指出，建筑活动的好坏参半可能与需求过度有关，而经济环境并不特别有利于新项目的启动。这还与每一类新建筑许可证的绝对数量较小有关，导致百分比波动很大，而实际上差异很小。

房地产投资

根据希腊银行收集的数据和专业房地产市场调查的结果，在2023年上半年，房地产投资公司和其他投资组合以及房地产开发公司的资金主要用于高标准办公空间的开发，主要是现代生物气候特征。 酒店、专业仓库和特种用途投资住房也吸引了大量资金。首都中心大多数商业区域的高端写字楼的最低收益率在5.5%至6.6%之间波动，与前半年水平基本持平，而雅典中心大多数商业区域的高端商铺的低收益率在5.3%至6.0%之间波动。

市场前景 

希腊央行强调，在国际事态发展以及高通胀、利率上升和不确定性环境的影响下，对下一时期的预期仍然适度乐观，这些因素直接影响欧洲和全球经济整体。与此同时，从疫情期间开始的需求特征变化一直持续至今，特定的房地产类别和地点吸引了不成比例的高投资兴趣，强化了不同速度的市场形象。在海外需求保持不变且优质房产供应仍然有限的情况下，预计高端市场的价格将继续上涨，并带动二级市场的价格上涨。然而，希腊央行总结说，价格上涨预计将放缓。